Bất động sản, giải pháp lâu dài vẫn còn ở phía trước

(VOH) - Dù đã đóng băng tới 2 năm nhưng đến thời điểm này - đầu năm 2013, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy có thể phục hồi sớm. Dù vậy, với những chính sách, giải pháp đã và đang thực hiện cộng với việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng van tín dụng cho lĩnh vực này, giới chuyên gia kỳ vọng tảng băng lớn sẽ dần tan, thị trường bất động sản sẽ có những dấu hiệu ấm lên vào cuối năm nay. Tuy nhiên, để “giải cứu” cho thị trường bất động sản thì cần những giải pháp mang tính bền vững, lâu dài chứ không phải là những động thái mang tính tạm thời.

Không ai phủ nhận giá nhà đất trong năm 2012 đã giảm nhưng thực tế là người dân vẫn chờ giá giảm sâu hơn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m² nhà văn phòng cho thuê. Tổng số vốn kẹt trong bất động sản lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Chính vì vậy, giải phóng lượng hàng tồn này là cách tốt nhất giải cứu cho thị trường bất động sản và cho cả các ngân hàng. Vấn đề ở chỗ là nhà bán nhưng không có người mua.

Theo lý giải của các chuyên gia bất động sản, nếu nhìn vào những con số không ít người cho rằng cung đang vượt cầu, song sự thật có phải như vậy hay không thì còn phải nghiên cứu thêm. Chỉ biết rằng, nhu cầu mua nhà để ở vẫn đang rất lớn. Mấu chốt ở đây là giá nhà đất vẫn còn cao vượt khả năng thanh toán của người mua nhà. Thời gian gần đây rất nhiều dự án giảm giá nhưng nhìn chung giá căn hộ chung cư vẫn ở mức 14-15 triệu/

m² trở lên. Cách đây ít tháng, một vài nhà đầu tư ở Hà Nội đưa giá bán về mức 10 triệu/m² lập tức người dân đổ xô đến mua nhà. Vấn đề là nhiều doanh nghiệp không muốn hoặc không thể hạ giá bán. Có nhiều nguyên nhân song một trong những nguyên nhân chính là do chi phí đầu vào quá cao, trong đó chi phí mặt bằng, tiền sử dụng đất còn những điểm bất hợp lý. Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức cho rằng:

Giá đất hiện tại bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong giá đất còn có chi phí nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường được tính theo Nghị định 69 dẫn đến việc doanh nghiệp gần như mua lại quyền sử dụng đất một lần nữa. Ngoài ra, khi doanh nghiệp hạch toán vào giá bán còn có thêm chi phí lãi vay, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí xây dựng, thủ tục hành chính kéo dài… Khoảng thời gian chờ từ khi khởi động đến lúc hình thành dự án mất ít nhất 3 đến 5 năm cũng góp phần đẩy chi phí lên cao. Chính vì vậy, muốn giá nhà rẻ thì Nhà nước cần có cách tính tiền sử dụng đất hợp lý hơn, đồng thời cải tiến nhiều thủ tục hành chánh.

Việc Chính phủ cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách là chính sách phù hợp. Bởi từ lâu nhiều chuyên gia đã dự báo, muốn khai thông thị trường bất động sản cần kích thích các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp bởi nhu cầu với loại nhà này còn rất lớn. Muốn phát triển phân khúc nhà này thì nhà nước cần có thêm những chính sách hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp, mặc khác, minh bạch thị trường tránh tình trạng giới đầu cơ gom hàng làm thiệt hại cả nhà nước và những người thật sự có nhu cầu.

Đây là giải pháp giải quyết căn cơ các vấn đề của xã hội và là biện pháp “kích cầu” đối với thị trường bất động sản. Nhưng để người thu nhập thấp có được nhà thì cần phải hỗ trợ vốn và cả nhà doanh nghiệp cũng cần được hỗ trợ để thực hiện các chương trình này. Lãi suất đang giảm cũng là một tín hiệu tốt cho thị trường. Theo nguyên tắc thông thường lãi suất giảm chính là cách giảm áp lực cho doanh nghiệp và cho cả người mua nhà. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành phân tích:

Bên cạnh đó Nghị quyết số 02 của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, trong đó có thị trường bất động sản, cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách là một mãi lực lớn cho thị trường nhà đất.

Theo giới chuyên môn, động thái của người mua trong suốt thời gian qua cho thấy ngay cả khi giá giảm người mua cũng rất thận trọng. Mặt khác, người mua càng tính toán kĩ trước lúc mua khi những biến động tăng giá, nhất là giá vàng đang hết sức khó đoán. Việc thay đổi tư duy kinh doanh, cơ cấu dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân có thể tạo cho thị trường lại sôi động thay vì chỉ chú trọng xây dựng căn hộ cao cấp, căn hộ cỡ lớn phục vụ cho một số ít đối tượng là những người có tiền hay giới đầu cơ. Đến khi kinh tế gặp khó khăn, người có tiền, giới đầu cơ cũng không còn tiền thì doanh nghiệp lại giơ tay chờ sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Thế nên các giải pháp đang áp dụng có thể chỉ là tạm thời còn giải pháp căn cơ lâu dài thì có thể vẫn đang còn ở phía trước.