Thị trường bất động sản: Người mua ngày càng đề cao chất lượng sống

Thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới

Tại hội thảo "Chuyển dịch bất động sản: Từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực" do CBRE Việt Nam tổ chức tại TPHCM, các chuyên gia nhận định thị trường đang định hình lại động lực tăng trưởng. Thay vì trông chờ vào kỳ vọng tăng giá chớp nhoáng, dòng tiền và tâm lý thị trường nay hướng về giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Nền tảng cho chu kỳ mới này đến từ sự bứt phá của kinh tế vĩ mô và hạ tầng chiến lược. Trong 6 tháng đầu năm 2026, GDP ghi nhận mức tăng trưởng 8,18%, vốn FDI đăng ký tăng 61% và thực hiện tăng 11%. Song song đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro đang tạo động lực mạnh mẽ để mở rộng không gian đô thị.

Nguồn cung lan tỏa mạnh ra các đô thị vệ tinh

Sự phát triển của hạ tầng liên vùng đã tạo ra xu hướng dịch chuyển nguồn cung rõ rệt từ khu vực lõi ra các tỉnh lân cận. Tính đến Quý 2/2026, dù TPHCM (cũ) vẫn dẫn đầu với 73% tổng nguồn cung nhà ở, các tỉnh Bình Dương (19%), Đồng Nai (5%) và Long An (4%) ngày càng chiếm tỷ trọng đáng kể.

Trong cơ cấu nhà thấp tầng, thị phần của TPHCM đã giảm từ mức 40-70% trước đây xuống còn 20-40% từ năm 2024. Xu hướng này càng rõ nét hơn ở phân khúc căn hộ khi tỷ trọng tại khu vực trung tâm cũ giảm từ 60-85% xuống còn 20-50%, nhường chỗ cho các thị trường vệ tinh nhờ quỹ đất dồi dào và kết nối giao thông thuận lợi.

Sự dịch chuyển trong tâm lý và nhu cầu người mua

Áp lực từ dân số, chi phí sinh hoạt và giao thông tại đô thị lớn đang thay đổi hoàn toàn cách người dân lựa chọn nơi an cư. Khảo sát của Batdongsam.com.vn trong Quý 2/2026 cho thấy có tới 69% người được hỏi chấp nhận di chuyển ra vùng ven để đổi lấy không gian rộng rãi và mức giá hợp lý, trong khi chỉ 27% ưu tiên bám trụ trung tâm với diện tích nhỏ hẹp. Đồng thời, 72% người mua nhà ở thực ưu tiên các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối linh hoạt.

Không chỉ chọn một ngôi nhà để ở, thế hệ người mua mới ngày nay đang tìm kiếm một phong cách sống. Môi trường xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên lớn cùng hệ thống giáo dục, y tế và tiện ích khép kín đã vượt lên trên yếu tố vị trí truyền thống.

Theo khảo sát toàn cầu của PwC “Remote Working: Thriving under this New Model of Work”, khoảng 80% doanh nghiệp cho rằng mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp đã trở thành một chuẩn mực mới của thị trường lao động. Điều này làm giảm sự phụ thuộc tuyệt đối vào khoảng cách đến văn phòng, đồng thời gia tăng nhu cầu đối với các dự án sở hữu không gian sống rộng hơn, môi trường yên tĩnh và khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu sống, làm việc và nghỉ ngơi.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch cốt lõi từ tư duy "sở hữu tài sản" sang "sở hữu giá trị sống". Những dự án quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ là nơi giữ vững giá trị bền vững nhất.

Mô hình đô thị đa cực và bài toán giá trị thực

Phân tích sâu hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh TPHCM đang chuyển mình từ mô hình đơn tâm sang siêu đô thị đa cực. Xu hướng quy hoạch "15-minute city" (thành phố 15 phút) đang dần hiện hữu tại các đại đô thị mới, nơi mọi nhu cầu thiết yếu từ làm việc, học tập đến giải trí đều nằm trong bán kính di chuyển ngắn.

Bất chấp nguồn cung từng trải qua giai đoạn trầm lắng, mặt bằng giá nhà ở vẫn giữ đà tăng ổn định. Giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng bình quân 14%/năm và dự kiến tiếp tục nhích thêm 11%/năm trong thời gian tới.

Phân khúc nhà thấp tầng cũng duy trì mức tăng 5-6%/năm trong giai đoạn 2026-2028. Điều này chứng minh thị trường đang tăng trưởng thực chất dựa trên sự khan hiếm quỹ đất và nhu cầu ở thực vững chắc.

Bước sang giai đoạn mới, sự phân hóa giữa các dự án đơn lẻ và các khu đô thị tích hợp bài bản sẽ càng sâu sắc. Các dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc hoàn toàn vào tâm lý đầu cơ sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh gay gắt, trong khi các khu đô thị kiến tạo được cộng đồng cư dân thực tế sẽ tiếp tục dẫn dắt dòng tiền trên thị trường.