Tin tứcTAND Tối cao đang xây dựng dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp liên quan đến đặt cọc, trong đó có nội dung về việc xác định hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc.
Ảnh minh họa: AI
Cụ thể, tại Điều 3 của dự thảo, cơ quan này quy định rằng đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được nêu tại Điều 117 của BLDS.
Theo dự thảo, việc đặt cọc không đương nhiên bị vô hiệu trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bằng đặt cọc không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu. TAND Tối cao đồng thời đưa ra 4 ví dụ cụ thể để minh họa:
Ví dụ 1: Các bên có thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại không thỏa thuận rõ về kích thước của thửa đất, giá chuyển nhượng thửa đất...
Sau đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được các bên giao kết. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.
Ví dụ 2: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đứng tên bên nhận đặt cọc.
Bên nhận đặt cọc cam kết sẽ hoàn tất các giấy tờ, thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đã thỏa thuận nhưng không thực hiện được cam kết đó. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.
Ví dụ 3: A có quyền sử dụng thửa đất X đang được thế chấp tại ngân hàng, A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất X cho B và cam kết sẽ giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định.
Tuy nhiên, khi hết thời hạn đã thỏa thuận, A không thực hiện được việc giải chấp. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa A và B không bị vô hiệu.
Ví dụ 4: H thỏa thuận đặt cọc với K để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà K là một trong những người thừa kế hợp pháp.
K cam kết sẽ cung cấp thỏa thuận của các đồng thừa kế còn lại về việc chuyển nhượng thửa đất cho H, đồng thời hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để K được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày nhưng không thực hiện được. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.
Dự thảo cũng nêu rõ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện theo đó nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì khi đặt cọc đó bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên cũng bị vô hiệu.
Việc xử lý hậu quả pháp lý của đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 của BLDS.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết, hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc ô tô để đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc ô tô đó sẽ được trừ vào tiền mua bán nhà; đồng thời, nếu A không nhận được chiếc ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng, các bên phát hiện chiếc ô tô nêu trên là tài sản của ông C (bố của B) và ông C không đồng ý cho B dùng chiếc ô tô đó để trừ vào tiền mua nhà. Điều này đồng nghĩa với việc thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu và vì vậy, trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
Dự thảo cũng đề xuất rằng đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký biện pháp đặt cọc hoặc kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản đặt cọc.
Khi đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bên nhận đặt cọc có quyền truy đòi tài sản đặt cọc và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của BLDS và các luật khác có liên quan.
Ví dụ: A là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của B. A giao ô tô cho B làm tài sản đặt cọc.
Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của việc đặt cọc phát sinh kể từ thời điểm B nhận được chiếc ô tô.
Khi đó, B có quyền truy đòi và thanh toán đối với chiếc ô tô là tài sản đặt cọc để bảo đảm cho nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, chứ không phải quyền yêu cầu A thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.
(Theo Điều 117 BLDS 2015)
